Как ипотечная программа «9-20-25» отразится на рынке жилья Казахстана?

Всем известны требования карагандинских шахтеров, это усилить безопасность на производстве, повысить заработные платы, решить социальные и бытовые проблемы сотрудников Кармета, в первую очередь жилищные вопросы. В целом казахстанцы стали меньше покупать жилье. Так в ноябре в нашей стране заключили почти 32 тысячи сделок купли-продажи жилья. Это на 3 % меньше, чем в октябре. В нашей стране сложилась нестандартная ситуация, когда у населения есть спрос, но квартиры не покупаются. У населения есть потребность в жилье, но нет доходов, которые могли бы способствовать приобретению квартиры. Это касается всех категорий жилья, и элитного, и бизнес-класса, и эконом. По данным Бюро национальной статистики, активность рынка недвижимости снизилась в 14 из 20 регионов Казахстана. Максимальное падение спроса в  Атырауской области – минус 18%  сделок по недвижимости. Следом в антирейтинге идет Шымкент падение почти на 16 процентов, и Туркестанская область, где сделки с недвижимостью просели почти на 15 процентов. Что будет с ценами на квартиры и рынком жилья в 2024 году? И как отразится на ценах и продажах запуск ипотечной программы 9-20-25?

Новая ипотечная программа «9-20-25» будет запущена только весной следующего года. Но уже стала самой обсуждаемой. Название жилищного займа наводит на мысль, что программа будет аналогичной версией «7-20-25».

Впрочем, между ними есть некие отличия. В новой программе ставка вознаграждения на 2% выше, чем у льготной ипотеки (9%). Первоначальный взнос (20%) остается таким же, как и максимальный срок кредита (25 лет). Разница в том, что в новой ипотеке будут возрастные ограничения. Программой смогут воспользоваться граждане возрастом до 35 лет. Плюс, они смогут выбрать жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Такого выбора у 7-20-25 не было. Но и это еще не все отличия. 

Ляззат Ибрагимова, председатель правления АО «Отбасы Банк»:
- В программе 7-20-25 на момент подачи заявки должно было быть отсутствие жилья, т.е. вчера можно было продать, а послезавтра пойти, участвовать в программе, в нашей программе также как и в программе молодых ученых более жесткие условия, в течение последних 5 лет обязательно должно быть отсутствие жилья, мы будем это проверять через государственную базу данных.

К примеру, условие об отсутствии жилья – семью Гульнары Молдахметовой ни капли не пугает. Супруги с тремя детьми на протяжении 12 лет живут с родителями. Накопить на собственное жилье с нынешними ценами не получается. Новость о запуске новой ипотечной программы взбодрила семейную пару. Правда, большим «НО» стал возрастной ценз. 

Гульнара Молдахметова, жительница г. Астаны:
- Я обрадовалась этой программе, потому что там первоначальный взнос 20%. Другие ипотечные программы не подходят, там первоначальный взнос 30-50%, такой суммы нет. Но по возрасту я не подхожу. Нам с супругом больше 35 лет. Почему ввели такие возрастные ограничения, очень жаль, так хочу свою квартиру.

По предварительным данным, ежегодно на финансирование программы будет выделяться 150 миллиардов тенге. При этом для ее реализации не будут использоваться бюджетные средства. Прогнозируется, что она позволит обеспечить жильем до 8 тысяч семей в год. Впрочем, депутат Мажилиса Даулет Мукаев считает, что подобная льготная ипотека станет недоступной каждому.   

Даулет Мукаев, депутат Мажилиса Парламента РК:
- Жилье должно быть доступным, чтобы каждый казахстанец имел возможность приобрести его. А мы что делаем? Устанавливаем ограничения по возрасту, полу, социальному статусу.

Эксперты же отмечают, что льготная ипотечная программа не решит, а наоборот, усугубит социальное напряжение в стране. Сначала она приведёт к увеличению спроса, а затем и к повышению стоимости на недвижимость. По прогнозам аналитиков, цены в следующем году вырастут, в среднем, на 15%.  

Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости:
- Любые дешевые деньги приводят к всплеску на рынке. Они в первую очередь стимулируют как информационно, так и физический рост спроса. А рост спроса всегда паровозиком тянет за собой  рост стоимости квадратного метра. Поэтому любые дешевые деньги приводят лишь к одному – к изменению рынка, к росту цены и в целом определенному ажиотажу и возможности спекулирования.

Андрей Чеботарев, экономист:
- За последние 3 года недвижимость выросла на 100%, благодаря раздаче пенсионных денег и льготным программам, для всех которые. Это повышает стоимость, это разогревает рынок, это поддерживает неестественный спрос, спрос должен быть естественным, накопил, купил, не можешь накопить, купить, покупаешь в ипотеку, в рыночную ипотеку. 

Впрочем, эксперты сомневаются и насчет выгодных, на первый, взгляд условий программы «9-20-25», которая, по крайней мере, должна упростить жизнь казахстанцев и помочь приобрести жилье.

Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости:
- Любой риск кредитования или ипотечного кредитования это всегда обязательство исполнения своевременных обязательств. Помимо этого, если мы посчитаем повышения стоимости под 9 процентов на 20 лет, то вы по факту покупаете за 20 лет 2 квартиры по стоимости. А фактически у вас она всего одна.

В целом, весь 2023 год выдался непростым для участников рынка недвижимости. Эксперты называют его периодом стагнации. Поистине годом изобилия для риэлторов стал 2021, когда предложение не поспевало за спросом. Благодаря программе по досрочному снятию пенсионных накоплений более трехсот тысяч казахстанцев решили жилищный вопрос. Однако, в 2022 строительный бум резко пошел на спад. Этот год эксперты называют «годом покупателя», поскольку условия на рынке диктует именно он.

Мадина Чукеева, риелтор:
- По статистике, у нас где-то 70%, кто за ипотеку приобретает жилье. И сейчас они очень сильно упали, потому что таких интересных программ на первичном и вторичном рынке нет. Когда спрос падает, и цена падает и поэтому просто рынок приходит в себя и цена сейчас нормализуется.

Впрочем, затишье на рынке недвижимости никак не повлияло на темпы строительства. По данным профильного ведомства, в этом году было введено 15,1 миллиона квадратных метров, что на 16% больше аналогичного показателя в прошлом году. В следующем же году, планируется ввод в эксплуатацию 15,5 миллионов квадратных метров. 

Авторы: Алия Букенова, Токтар Терликбаев, Дархан Кунтуов, Нурлан Малгельдинов